É possível a regularização de imóvel apenas com contrato de compra e venda?

Na maioria das vezes, a compra de um imóvel é realizada por meio de um contrato particular de compra e venda ou um contrato de promessa/compromisso de compra e venda e, posteriormente, após cumpridas as condições desse contrato, lavra-se a escritura pública e leva-se a registro no Cartório de Registro de Imóveis. Esses são, em resumo, os três atos mais comuns numa compra e venda de imóvel: 1) contrato particular de compra e venda, 2) escritura pública lavrada no Tabelionato de Notas e 3) registro no Cartório de Registro de Imóveis.

No entanto, algumas vezes o comprador não conclui essas etapas e permanece apenas com o contrato particular de compra e venda, ficando exposto a riscos elevados de perda do imóvel. É que o contrato assinado pelo vendedor e comprador é válido somente entre as partes, não garantindo ao comprador a propriedade do imóvel.

Nesse caso, é fundamental regularizar a situação para garantir a segurança jurídica do negócio.

1. Entenda a importância da regularização do imóvel

A regularização de um imóvel é de extrema importância para garantir a segurança jurídica do proprietário. Quando apenas um contrato de compra e venda existe, sem a devida lavratura da escritura pública e o registro no Cartório de Registro de Imóveis, há diversos riscos que podem comprometer a posse e os direitos do comprador.

Um dos principais riscos é a possibilidade de o vendedor contrair dívidas após a venda do imóvel e não quitá-las. Se o imóvel não estiver regularizado, essas dívidas podem ser vinculadas ao imóvel. Isso significa que, mesmo depois de adquirir o imóvel de forma aparentemente legal, o comprador pode ser surpreendido com a cobrança de dívidas do antigo proprietário.

Outro risco é o falecimento do vendedor antes da lavratura da escritura pública. Quando isso ocorre, a sucessão hereditária pode ser complexa e demorada, podendo trazer incertezas e problemas para o comprador. Sem a escritura pública, o comprador pode enfrentar dificuldades para comprovar seus direitos sobre o imóvel, além de ter que lidar com eventuais disputas entre herdeiros do vendedor.

Além dos riscos mencionados, há também a possibilidade de terceiros contestarem a venda do imóvel e reivindicarem seus direitos de propriedade sobre o bem. Sem a escritura pública e o registro no Cartório de Registro de Imóveis, a documentação que comprova a transferência de propriedade pode estar incompleta ou ausente, o que abre brechas para contestações e disputas judiciais.

É importante destacar que esses riscos podem trazer consequências graves para o comprador, como a perda do imóvel, desgastes emocionais e financeiros, e até mesmo litígios prolongados nos tribunais. Por isso, a regularização do imóvel é indispensável para proteger os interesses do comprador e resguardar seus direitos como proprietário.

Ao lavrar a escritura pública, é feito um registro público e oficial da transferência de propriedade do vendedor para o comprador. Já o registro no Cartório de Registro de Imóveis confere publicidade e validade jurídica à negociação, garantindo a segurança e a legalidade da compra. Essas etapas são essenciais para comprovar a propriedade do imóvel, evitar contestações e garantir proteção contra dívidas e disputas futuras.

Portanto, é fundamental compreender os riscos envolvidos ao não lavrar a escritura pública e ao não levar a compra e venda a registro. Investir tempo e recursos na regularização do imóvel evita problemas e perdas futuras, proporcionando a tranquilidade e a segurança necessárias.

2. Como regularizar um imóvel com contrato de compra e venda?

A regularização do imóvel com a transmissão efetiva da propriedade depende de algumas condições e da situação fática, sendo de fácil solução em alguns casos ou complexa em outros.

Passo 1: Analise cuidadosamente o Contrato Particular de Compra e Venda

Antes de iniciar o processo de regularização do imóvel, é importante analisar o contrato e verificar a capacidade e a legitimidade das partes.

Para melhor compreensão, em vez de explicar o que é a capacidade e a legitimidade das partes, daremos alguns exemplos práticos que ocorrem no dia a dia da nossa advocacia e que podem invalidar o negócio: num dos casos analisados, o vendedor era menor e, portanto, não poderia ter vendido o imóvel, pois era incapaz à época do negócio; noutro caso, o marido, casado em comunhão universal de bens, vendeu o imóvel do casal sem a assinatura da esposa; num outro, o curador vendeu o imóvel do incapaz por contrato particular de compra e venda sem a autorização judicial, necessária; e por fim, noutra análise, o viúvo com filhos menores vendeu o imóvel antes de ter feito o inventário. 

Veja que, em todos os casos reais mencionados, partimos de um contrato, em tese, sem validade. No entanto, o negócio jurídico ocorreu e para cada caso encontramos uma solução jurídica para o comprador.

Além disso, também é necessário  verificar se o contrato possui a descrição do imóvel, preço, forma de pagamento, condições e assinatura das partes envolvidas. 

Se observar alguma inconsistência no seu contrato, busque orientação jurídica pois há vários caminhos para regularizar a situação do seu imóvel.

Passo 2: Faça a escritura pública

Um dos passos mais importantes para regularizar um imóvel que tem apenas contrato de compra e venda é realizar a escritura pública. 

Se você já analisou o contrato e não observou nenhuma inconsistência, o vendedor ou os vendedores estão vivos e é possível localizá-los, contacte-os para providenciar a escritura pública no Tabelionato de Notas.

A escritura é o documento que comprova a transmissão da propriedade do vendedor para o comprador. Para fazer a escritura pública, é necessário comparecer a um cartório de notas e apresentar os documentos solicitados. O processo pode variar de acordo com cada cartório, mas, em geral, é necessário apresentar o contrato de compra e venda e os documentos pessoais dos envolvidos.

Se o vendedor se negar a lavrar a escritura pública e o imóvel já estiver quitado, é possível fazer uma adjudicação compulsória, judicial ou no Tabelionato de Notas, ou seja, essa adjudicação compulsória terá o mesmo efeito que teria caso o vendedor concordasse em lavrar a escritura pública, possibilitando, da mesma forma, o registro da compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis.

Passo 3: Registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis

Após realizar a escritura pública, o próximo passo é registrar o documento no Cartório de Registro de Imóveis competente. O registro garante a publicidade e validade jurídica da transferência de propriedade. Para realizar o registro, é necessário apresentar a escritura pública, documentos pessoais, comprovante de pagamento de impostos e taxas, além de preencher o formulário próprio do registro.

Conclusão

Regularizar um imóvel é um processo fundamental para garantir a segurança jurídica e a tranquilidade na posse do imóvel. Através da escritura pública e do registro no Cartório de Registro de Imóveis, é possível obter a comprovação legal da propriedade do imóvel, realizar transações futuras de forma segura e evitar riscos de perda do imóvel. 

Lembre-se de que a regularização de um imóvel exige atenção e dedicação e que, ao realizar a regularização do imóvel, você estará protegendo seus direitos como proprietário e evitando possíveis problemas futuros. A propriedade regular do imóvel traz tranquilidade e permite que você usufrua de todos os benefícios que um imóvel regularizado oferece, como aumento do seu valor de mercado para venda, possibilidade de ser utilizado como garantia para obtenção de crédito e até mesmo garantir a segurança da família no futuro.

Portanto, não ignore a importância da regularização do seu imóvel, mesmo que você possua apenas um contrato de compra e venda. Investir tempo e recursos agora pode te poupar de dores de cabeça no futuro. Com a devida orientação e seguindo todos os trâmites necessários, você poderá desfrutar da segurança e dos direitos garantidos pela lei como proprietário de um imóvel regularizado.

Lembre-se também de que a regularização de um imóvel pode ser um processo complexo, e cada situação pode ter particularidades que exigirão cuidados específicos. Por isso, buscar o apoio de um advogado especializado é fundamental para garantir uma regularização bem-sucedida.